+380 67  401-40-04
Туризм

Виды недвижимости в Черногории

Дома в Черногории     Купить дом в Черногории недорого

Рынок недвижимости в Черногории весьма разнообразен. Жилая недвижимость представлена апартаментами, коттеджами и виллами. Комплексы апартаментов расположены преимущественно в крупных городах и туристических центрах и, аналогично коттеджам и виллам, построены иностранными инвесторами в последние несколько лет.

Апартаменты

Виды недвижимости в Черногории аренда недвижимости в ЧерногорииАпартаменты – это элитные квартиры, обладающие более высоким уровнем комфорта, то есть относимые к классу самых роскошных.

Апартаменты в Черногории классифицируются не по привычному для украинцев количеству комнат, а по количеству спален. Апартаменты (stanovi, sobe) бывают разных конфигураций: студио, с одной, двумя или более спальнями. Наиболее распространенная площадь - от 25 до 80 кв. м. Большинство апартаментов возводят на расстоянии от 100 до 800 м от моря. Как правило, дома стараются строить так, чтобы обеспечить вид на море максимальному количеству собственников. Ценовой диапазон апартаментов - от 30 до 130 тыс. евро. Безусловно, существуют исключения. Так, апартаменты, расположенные на первой линии в Святом Стефане, стоят около 3,5 тыс. евро за квадратный метр, и это тоже не предел. Новые дома (исключительно из кирпича) возводят довольно быстро. Как правило, строительство начинается осенью, а к маю дом уже готов. Апартаменты сдают с отделкой под ключ, соответствующей европейским требованиям качества, но, в основном, без мебели. Покупая на этапе строительства, клиент имеет возможность выбора отделочных материалов, а иногда и вносит изменения в планировку. На вторичном рынке имеется множество предложений различных категорий. Большинство из продаваемых на вторичном рынке объектов меблированы.

В Черногории чаще всего возводятся блоки апартаментов на 20-30 единиц, причем заметна тенденция к увеличению этажности строительства и количества апартаментов в блоке. Если здания 2003-2004 года постройки достаточно компактны, имеют не более 4 этажей и до 16 квартир, то в последнее время у инвесторов становится популярной многоквартирная застройка на 30-50 апартаментов, размещенных на 5-6 этажах, если это допустимо и предусмотрено в разрешении на строительство. Эта тенденция обусловлена ростом цен на землю, с одной стороны, и повышением спроса, с другой.

Условно все блоки апартаментов можно разделить на:

  • эконом-класс,
  • бизнес-класс и
  • апартаменты класса «ЛЮКС».

Отличаются они прежде всего местоположением и качеством внешней и внутренней отделки.

Апартаменты класса «ЛЮКС» находятся либо на первой-второй линии у моря практически у самого пляжа, как в Святом Стефане или Рафаиловичах, либо на возвышенности, откуда открывается великолепный вид на море.

Такие апартаменты обращают на себя внимание использованием гранита и мрамора, замысловатых кованых балконных и воротных решеток, очаровательных фонариков, обеспечивающих вечернюю подсветку, оформлением небольшого земельного участка, оригинальными архитектурными формами. Элитные комплексы оборудуются закрытыми и открытыми бассейнами, саунами, соляриями, которые позволяют насладиться теплом даже в холодное время года. Во внутренней отделке апартаментов высокого класса присутствует паркет, первоклассная плитка, просторные душевые кабины или джакузи, встроенные кухни и стенные шкафы, кондиционер, балконные перила из нержавеющей стали INOX. Практически обязательным элементов высококачественных апартаментов является наличие подземного паркинга или гаражей, которые обычно предлагаются за отдельную плату. Некоторые из блоков апартаментов оформлены в классическом стиле с изящными балкончиками и пилястрами, однако можно встретить и здания в стиле ТЕХНО, и постройки в южно-далматинском стиле, для которого характерно сочетание оштукатуренных поверхностей с крупным тесаным камнем.

Апартаменты бизнес-класса могут иметь многие элементы отделки по стандарту «ЛЮКС», однако не все могут похвастаться близостью к морю, незабываемым видом и наличие внутреннего бассейна.
 
В апартаментах эконом-класса превалирует ламинат или паркетная доска, обычные железные балконные перила, душевые поддоны. Предусматривается парковка, если это позволяет плотность застройки. Это готовое жилье, куда достаточно купить мебель – и можно справлять новоселье.

Апартаменты подразделяются на:

  • студио,
  • апартаменты с одной спальной комнатой,
  • aпартаменты с двумя спальнями и более.

Однокомнатные апартаменты (апартаменты-студио), где единственная комната выполняет функции гостиной, столовой, кухни и спальни составляют по площади от 20 м2 до 32 м2. Стоимость его может варьироваться в зависимости от местоположения, отделки, наличия мебели от 50 000 евро до 120 000 евро (в среднем 60 000 - 100 000 евро).

Двухкомнатные квартиры (или квартиры с одной спальней, гарзоньеры), состоящие из гостиной/столовой с объемом для кухни и одной спальной комнаты могут иметь метраж от 30 м2 до 55 м2. Стоимость их колеблется от 60 000 евро до 200 000 евро (в среднем 90 000 - 150 000 евро).

Трехкомнатные квартиры из гостиной/столовой с объемом для кухни и двух спальных комнат могут иметь метраж от 50 м2 до 80 м2. Стоимость данных апартаментов составляют от 100 000 до 450 000 евро (в среднем 150 000 – 250 000 евро).
   
Четырехкомнатные квартиры, то есть квартиры с тремя спальными комнатами имеют метраж от 85 м2 и выше. Стоимость их начинается примерно от 200 000 евро. Это либо целые этажи отдельно стоящего дома, или элитный вариант апартаментов.

Как правило, наиболее востребованы квартиры с одной или двумя спальными комнатами.

Отдельно можно выделить 2 категории: квартиры в новых домах приморских городов (Будва, Котор, Тиват, Херцег-Нови), чьи цены находятся в диапазоне 600-750 EURO за кв. м. (дома постройки 2000-2004 гг.), и здания в старинных частях Будвы, Котора и Херцег-Нови, цена квадратного метра в которых формируется индивидуально и может доходить до 4000 EURO за кв. м.

Цена на апартаменты может зависеть от огромного количества факторов:

- престижности района,                                                       
- давности постройки,
- близости к морю и наличия вида на море,              
- развитости инфраструктуры,
- наличия, площади и качества земельного участка (если имеется),
- наличия и состояния коммуникаций,
- необходимости ремонта/реконструкции/мебелирования,
- наличия балконов, лоджий, террас, галерей,
- наличия паркинга, гаража (гаражей),
- этажа (мансарда, первый этаж),
- наличия бассейна, сауны,                                              
- наличия отдельного входа,
- солнечная/тенистая сторона,                            
- наличия центрального или местного круглогодичного отопления,
- месторасположения, удаленности от курортных населенных пунктов и их центральной исторической части. 

Дома

Дом (kue) по черногорским меркам – это и вилла (для этого существует свой термин – "vila"), и старый маленький домик, который нуждается в реконструкции, перестройке или ремонте. По этой причине разброс цен в этой категории недвижимости достаточно велик, но в среднем составляет от 70 000 до 600 000 евро. Правда, и здесь нужно делать оговорку. Встречаются дома по 50 000 евро (как правило, старые, требующие ремонта, расположенные в тихих деревнях, но нередко с прекрасным видом на море и тенистым садом) и огромные резиденции, стоимость которых исчисляется несколькими миллионами.

Некоторые потенциальные покупатели подыскивают ветхие дома под снос с хорошим месторасположением вблизи морских курортов Черногории, чтобы приобрести эти объекты с целью возведения нового жилья. В этом случае можно реализовать любой понравившийся архитектурный проект дома. Правда, площадь земельных участков в приморской зоне Черногории невелика и колеблется от 2 до 5 соток.

Виллы

Если вас не интересуют апартаменты и вам необходимо нечто более масштабное – виллы, то особых проблем не возникнет. Хороших вилл в Черногории существует достаточно и часто их строят под продажу, однако на рынке товар это редкий и о широком разнообразии говорить не приходиться. Соответственно, если вы предъявляете к объекту особенно взыскательные требования, то найти подходящий будет довольно сложно. Все будет зависеть от наличия конкретных объектов и их соответствия требованиям потенциального покупателя.

 Черногория пока не может похвастаться большим количеством аристократических вилл у самого моря, как в Форте Дей Марми.

Существующие полноценные виллы у берега, с каменными ступеньками на уединенный пляж – это исключение из правил, единичные объекты. Они крайне редко выставляются на продажу, их текущее предложение может в конкретный момент времени составлять 3-4 объекта от Герцег Нови до Утьехи.

Если на рынке не найдется подходящей вам виллы, существуют другие возможности — построить ее или купить под реставрацию старинную усадьбу. Поскольку возраст усадеб нередко достигает многих десятков, а-то и нескольких сотен лет, то они требуют реконструкции и капитального ремонта. Однако, при грамотном подходе к проекту реконструкции здания, дизайну внутренней отделки и окружающего ландшафта, можно получить полноценную, идеально подходящую вам виллу при сравнительно небольших вложениях. Другой вариант – строительство новой виллы, что даст больше свободы в выборе местоположения и разработке архитектурных, ландшафтных и дизайнерских проектов.

Коттеджи

Покупая коттеджи в Черногории, необходимо помнить о том, что они часто не соответствуют обыкновенному для иностранцев представлению о комфортабельном жилье из-за разделения помещения на апартаменты и отдельные комнаты, часть которых обычно сдается внаем туристам. Соответственно, может возникнуть необходимость вложить в купленный дом дополнительную сумму на перепланировку по собственному вкусу. Поэтому иностранцы часто предпочитают строить коттеджи по собственным проектам, если не нацелены на их коммерческое использование.
Однако, покупая коттеджи в Черногории, можно оставить существующую планировку с целью дальнейшей коммерческой эксплуатации. В зависимости от комфортности, местоположения и уровня сервиса сдача одной комнаты или одного апартамента может стоить от 10 до 60 евро, а в среднем за сезон приносить от 800 до 3000 евро, что с учетом их количества в коттедже составит заметный доход.

Земельные участки

Согласно законодательству Черногории, в данный момент земля под строительство может быть продана любому физическому лицу, являющееся нерезидентом. Территории распределены в каталоге на следующие группы: неурбанизированная земля – земля, еще не внесенная в Генеральный план развития; урбанизированная земля – территория, на которой разрешено строительство объектов, четко прописанных в документах; урбанизированная земля без объекта – земля, которая будет включена в Генеральный план развития в срок от трех до пяти лет; и земля в Черногории, на которой строительство не может быть осуществлено, обычно это прибрежная территория или так называемая зеленая зона.

Стоимость основной массы участков (placevi, parcel) в зависимости от места, рельефа, наличия коммуникаций и разрешения на строительство колеблется от 30 до 300 евро за м2, строительных работ под ключ в зависимости от объема, уровня сложности и качества отделочных материалов - от 400 до 1500 евро за м2. Цены на землю варьируют в зависимости от её точного месторасположения, близости к морю, наличия подъездных путей, коммунальных систем и рельефа местности. Цена м2 непосредственно около пляжа составляет от 80 до 200, а в элитных районах – до 300 евро за м2, в некотором отдалении от моря или вне популярных рекреационных зон – от 30 до 70 м2. Вся земля в стране находится в частных руках и свободно продаётся иностранцам.